En juin dernier, j’écrivais ici que les meilleurs acheteurs n’attendaient plus forcément une nouvelle baisse des taux pour avancer dans leur projet immobilier.
Deux mois plus tard, je ne changerais pas une ligne sur le fond. Les taux de crédit n’ont pas poursuivi leur baisse. Ils se sont au contraire légèrement tendus : l’Observatoire Crédit Logement / CSA affichait 3,26 % en moyenne en juin et 3,30 % en juillet. Dans le même temps, la Banque centrale européenne a décidé, le 23 juillet, de maintenir ses taux directeurs dans un contexte toujours très incertain.
Autrement dit, ceux qui attendaient encore le fameux « bon moment » pour acheter n’ont, pour l’instant, pas vu apparaître le grand retournement espéré.
Mais cela ne signifie pas pour autant que le marché immobilier est reparti comme avant.
Les chiffres s’améliorent. Sur le terrain, c’est plus compliqué.
Les Notaires de France comptabilisaient 949 000 transactions de logements anciens sur douze mois à fin mai 2026, soit une hausse de 5,7 % sur un an. C’est incontestablement mieux, mais le rythme de progression ralentit.
Je me garderais donc bien d’annoncer une reprise franche et durable. Parce qu’au-delà des statistiques, il y a aussi ce que nous voyons et entendons tous les jours. Je rencontre des vendeurs, je parle avec des acquéreurs, je discute avec des notaires, des courtiers, des artisans. Et l’ambiance générale reste prudente.
Les Français s’interrogent sur leur pouvoir d’achat, leurs emplois, leurs retraites, leurs impôts. À cela s’ajoute un environnement politique, économique et international particulièrement difficile à lire. Tout cela finit évidemment par entrer dans une décision aussi importante que l’achat d’une maison ou d’un appartement.
Un acquéreur peut avoir envie d’acheter et, malgré tout, hésiter davantage avant de signer.
Un autre chiffre mérite notre attention : 4,10 %
Le 19 août 2026, le TEC 10 publié par l’Agence France Trésor, qui reflète le rendement d’une obligation d’État française de maturité dix ans, atteignait 4,10 %. Il était encore à 3,85 % le 5 août.
Ce chiffre peut paraître très éloigné de celui qui souhaite vendre sa maison à Carbonne, acheter un appartement à Toulouse ou devenir propriétaire pour la première fois. Il ne l’est pourtant pas tant que cela.
Lorsque les taux auxquels la France se finance à long terme augmentent durablement, les conditions financières générales se tendent. Cela peut finir par peser sur le coût de refinancement des banques et, par ricochet, sur les conditions auxquelles elles accordent leurs crédits immobiliers.
Il serait évidemment excessif d’affirmer aujourd’hui que les taux immobiliers vont fortement augmenter parce que le rendement de la dette française dépasse 4 %. Personne ne peut sérieusement le prévoir. En revanche, cela suffit à rappeler une chose : rien ne garantit aujourd’hui que le crédit sera moins cher dans six mois.
Et c’est précisément ce que nous expliquions déjà en juin.
Les banques prêtent, mais elles regardent les dossiers
Les banques ont toujours besoin de financer de bons projets immobiliers. Mais elles ne le font pas les yeux fermés.
L’apport personnel reste un élément important du dossier. Le Panorama des prêts à l’habitat de la Banque de France montre qu’en 2025 l’apport personnel moyen est resté globalement stable, à un niveau inférieur à 40 000 euros.
Cela ne veut évidemment pas dire qu’il faut impérativement disposer de plusieurs dizaines de milliers d’euros pour acheter. Cela signifie simplement qu’un ménage qui arrive avec de l’épargne, des comptes correctement tenus, des revenus réguliers et une capacité de remboursement raisonnable rassure naturellement davantage sa banque.
Et c’est ici que vendeurs et acquéreurs doivent essayer de se comprendre.
L’acquéreur d’aujourd’hui calcule. Il regarde sa mensualité, son apport, les frais de notaire, les éventuels travaux, le DPE, la taxe foncière, le coût de l’énergie et tente, autant que possible, de conserver une épargne de sécurité.
Il ne dispose donc pas d’une réserve infinie permettant d’absorber un prix de vente déconnecté du marché.
Pour un vendeur, le prix de départ est redevenu déterminant
C’est probablement le point essentiel de cette rentrée.
Un bien peut être beau, bien entretenu, agréable à vivre et situé dans un secteur recherché. Cela ne signifie pas pour autant que l’on peut lui attribuer n’importe quel prix.
Lorsque le marché est euphorique, une erreur de 5 ou 10 % peut parfois être rattrapée par la concurrence entre acquéreurs. Dans un marché plus hésitant, cette erreur peut au contraire coûter cher.
Le bien est mis en ligne et les premiers acquéreurs le voient immédiatement. Ils connaissent généralement très bien les annonces disponibles dans leur secteur et ont parfois déjà visité cinq, dix ou quinze biens. Si le prix leur paraît excessif, ils ne téléphonent pas forcément pour le dire : ils passent simplement à l’annonce suivante.
Quelques semaines plus tard, le vendeur baisse son prix. Puis parfois encore une fois. Entre-temps, l’annonce est devenue familière. Les acquéreurs se demandent pourquoi le bien ne se vend pas et ceux qui finissent par visiter arrivent parfois avec une position de négociation beaucoup plus forte.
C’est exactement ce qu’il faut essayer d’éviter.
Le bon prix n’est pas celui qui fait plaisir au vendeur. Ce n’est pas non plus celui qui arrange l’acquéreur. C’est celui auquel les deux peuvent raisonnablement se rencontrer.
Et pourtant, les acquéreurs capables d’acheter auraient tort de rester systématiquement à l’écart
Cela peut sembler paradoxal après tout ce que je viens d’écrire. Ça ne l’est pas.
Un marché plus difficile pour les vendeurs peut devenir un marché intéressant pour les acquéreurs. Lorsque plusieurs acheteurs se disputaient le même bien, il fallait parfois décider en quelques heures. Certaines offres étaient faites au prix, voire au-dessus, avec très peu de marge de discussion.
Nous ne sommes plus dans cette situation générale.
Aujourd’hui, un acquéreur solvable, dont le financement est préparé et qui trouve un bien correspondant réellement à son projet, peut discuter le prix. Pas systématiquement et certainement pas de manière absurde, mais lorsqu’il existe de vrais arguments : travaux, performance énergétique, défauts du bien, prix trop ambitieux, durée de commercialisation ou comparaison avec des ventes récentes du secteur.
C’est aussi cela, un marché normal. Un vendeur doit accepter d’entendre les arguments d’un acquéreur, tout comme un acquéreur doit comprendre qu’un bon bien correctement évalué ne sera pas nécessairement bradé.
Pour les primo-accédants, j’ai une conviction
Je rencontre régulièrement de jeunes ménages qui paient des loyers importants et hésitent à acheter parce qu’ils attendent une baisse des taux, une baisse des prix ou simplement une période plus rassurante.
Je comprends parfaitement cette prudence. Mais lorsque le projet professionnel et familial est suffisamment stable, que le financement reste raisonnable et que l’on envisage de rester plusieurs années dans le bien, je continue de penser qu’il vaut mieux étudier sérieusement la possibilité d’acheter plutôt que de renoncer par principe.
Un loyer de 900, 1 000 ou 1 200 euros par mois représente respectivement 54 000, 60 000 ou 72 000 euros versés en cinq ans.
Bien entendu, devenir propriétaire entraîne également des dépenses : intérêts du crédit, frais d’acquisition, taxe foncière, entretien et travaux. Il faut donc faire les comptes correctement. Mais il ne faut pas davantage considérer le loyer comme une dépense neutre et attendre éternellement des conditions idéales qui n’existent peut-être pas.
L’objectif n’est pas d’acheter à tout prix. L’objectif est d’acheter correctement :
- le bon bien ;
- au bon endroit ;
- à un prix cohérent ;
- avec une mensualité que l’on peut assumer ;
- et en conservant suffisamment d’épargne pour ne pas transformer son rêve de propriétaire en source d’angoisse.
Vendeurs et acquéreurs ont finalement le même intérêt
On oppose souvent les deux. Le vendeur voudrait le prix le plus élevé possible et l’acquéreur, le prix le plus bas. C’est vrai. Mais une transaction immobilière réussie se situe quelque part entre les deux.
Le vendeur a besoin d’une évaluation réaliste pour ne pas perdre des mois. L’acquéreur a besoin d’informations fiables pour savoir ce qu’il peut raisonnablement proposer. Et les deux ont besoin de comprendre le marché réel, pas celui qu’ils espèrent.
C’est précisément là que notre métier prend tout son sens.
Nous ne sommes pas là pour annoncer à un propriétaire le chiffre qu’il souhaite entendre afin d’obtenir un mandat. Nous ne sommes pas davantage là pour pousser un acquéreur à signer parce qu’il faut absolument vendre un bien.
Notre travail consiste d’abord à regarder, comparer, contrôler les ventes réellement réalisées autour du bien, analyser ses qualités et ses défauts, expliquer, puis accompagner une décision qui engage parfois une famille pour vingt ans.
En juin, nous écrivions que les meilleurs acheteurs n’attendaient plus forcément la baisse des taux. En août, les faits ne nous donnent pas vraiment tort.
Mais ils nous rappellent surtout quelque chose de plus fondamental encore.
Dans la période que nous traversons, vendre au bon prix et acheter au bon prix n’a probablement jamais été aussi important.
Sources et références
-
Observatoire Crédit Logement / CSA
— évolution des taux de crédit immobilier en 2026. -
Notaires de France — Tendances et évolutions du marché immobilier
— volumes de transactions dans l’ancien et évolution du marché. -
Agence France Trésor — TEC 10
— rendement de référence de la dette française à dix ans. -
Banque de France — Crédits aux particuliers
— taux des nouveaux crédits à l’habitat et production de crédit. -
Banque de France — Panorama des prêts à l’habitat
— financement immobilier, primo-accédants et apport personnel. -
Banque centrale européenne — Décision de politique monétaire du 23 juillet 2026
— politique monétaire et taux directeurs de la zone euro.
